Theo quy định, từ 1-1-2009 khi Luật thuế TNCN có hiệu lực, việc mua bán nhà đất sẽ bỏ thuế chuyển quyền sử dụng đất (CQSDĐ) tính trên giá đất do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định mà chuyển sang đóng thuế TNCN.

Cụ thể: Thu nhập chịu thuế = Giá chuyển nhượng bất động sản (BĐS) theo từng lần chuyển nhượng - Giá mua và các chi phí liên quan. Thuế suất 25%.

- Các chi phí liên quan được trừ căn cứ vào chứng từ, hóa đơn theo quy định của pháp luật liên quan đến quyền sử dụng đất, chi phí cải tạo đất, cải tạo nhà, chi phí san lấp mặt bằng, đầu tư xây dựng nhà ở, kết cấu hạ tầng và công trình kiến trúc trên đất, các chi phí khác liên quan đến chuyển nhượng BĐS.

- Trường hợp không xác định được giá vốn và các chi phí liên quan làm cơ sở xác định thu nhập tính thuế thì áp dụng thuế suất 2% trên giá chuyển nhượng.

- Giá chuyển nhượng BĐS là giá theo hợp đồng tại thời điểm chuyển nhượng.

Bà Trần Lệ Nga - Trưởng phòng Tuyên truyền Hỗ trợ Cục thuế TP.HCM, có lời khuyên với những người kinh doanh nhà đất: nếu đang sở hữu từ 2 căn nhà trở lên, thì nên bán trước mua sau; không nên mua trước rồi sau đó bán lại sẽ bị áp thuế TNCN.

Với cách tính thuế trên, ông Nguyễn Xuân Châu - Chủ tịch HĐQT Công ty cổ phần Kinh doanh nhà NoVa (NoVa Homes) cho rằng khách hàng sẽ chọn cách áp dụng thuế suất 2% trên giá chuyển nhượng sẽ đỡ phức tạp hơn. Việc chọn thuế suất 25% rất khó chứng minh được giá mua và các chi phí liên quan.

Tuy nhiên, thuế TNCN chỉ điều chỉnh những giao dịch liên quan đến nhà phố (nhà có chủ quyền khi mua, bán phải qua công chứng), còn căn hộ dự án hầu như ít bị điều chỉnh bởi luật thuế TNCN nên chưa tạo ra cơn sốt bán nhà cuối năm.

Theo các chuyên gia ngành thuế, hiện nay phí chuyển nhượng bất động sản thực tế đang là 4%, trong khi luật thuế TNCN chỉ quy định mức phí này là 2% hoặc 25% sau khi trừ các khoản chi phí nếu như thấy được việc mua bán bất động sản trên có lãi (nếu như lỗ thì không phải chịu thuế). Cũng từ 1-1-2009, luật thuế TNCN còn quy định một số trường hợp được miễn thuế như biếu, tặng, thừa kế...

Một số trường hợp cụ thể

* Đầu năm 2008, chị Thu Hiền mua một lô đất nông nghiệp và chỉ làm hợp đồng mua bán ký giữa hai bên với nhau mà không ra phòng công chứng. Đến nay, khi chuyển mục đích sử dụng lô đất trên thành đất thổ cư và sang tên thì có thể phải chờ đến đầu năm 2009 để quận xét duyệt.

Với trường hợp này, theo luật sư Phan Thanh Thy (Văn phòng luật sư Hữu Luật), thời điểm chuyển quyền sử dụng đất từ bên chuyển nhượng sang bên nhận chuyển nhượng là thời điểm phát sinh nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước của các bên. Vì thế, căn cứ Luật thuế thu nhập cá nhân, trong trường hợp thời điểm lập thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ ngày 1-1-2009 trở về sau này đương nhiên phải phát sinh thuế TNCN theo quy định.

* Đối với những trường hợp bán nhà và ra hợp đồng công chứng trước ngày 1-1-2009, nhưng chưa trước bạ kịp thì thuế TNCN được tính theo ngày ký hợp đồng công chứng hay tính theo ngày đăng ký trước bạ?

Các chuyên viên Phòng tuyên truyền và hỗ trợ - Cục Thuế TP.HCM cho biết: thời điểm tính thuế đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản là thời điểm hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực theo quy định của pháp luật. Trường hợp đã bán nhà và hợp đồng mua bán đã công chứng trước ngày 1-1-2009 thì không thuộc đối tượng áp dụng Luật thuế TNCN.

* Trường hợp người chuyển nhượng chỉ có duy nhất một nhà ở hoặc quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam, qua năm 2009 khi chuyển nhượng đất nông nghiệp cũng phải nộp thuế TNCN là 2% trên giá trị chuyển nhượng; Trường hợp có đầy đủ hồ sơ chứng từ để chứng minh được giá vốn của lô đất thì nộp 25% chênh lệch giữa giá bán và giá vốn.

* Trường hợp nhà đất có nguồn gốc do Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, năm 2009 khi chuyển nhượng mảnh đất này phải nộp thuế TNCN trên cơ sở thu nhập tính thuế và thuế suất.

+ Thu nhập tính thuế = Giá chuyển nhượng thực tế ghi trên hợp đồng chuyển nhượng (nếu giá chuyển nhượng thấp hơn giá đất do UBND thành phố quy định thì giá chuyển nhượng xác định theo bảng giá đất của UBND đã ban hành từng năm) – Giá vốn (căn cứ chứng từ thu tiền sử dụng đất) và các chi phí có liên quan. Thuế suất áp dụng là 25%.

* Trong trường hợp sở hữu cùng lúc 2 căn nhà (nhà cũ chưa bán được nhưng mua thêm căn nhà mới để ở) thì khi chuyển nhượng căn nhà cũ phải nộp thuế TNCN trên cơ sở thu nhập tính thuế và thuế suất 25%. Thu nhập tính thuế được xác định bằng giá bán trừ đi giá mua và các chi phí hợp lý có liên quan. Trong đó, giá bán là giá thực tế chuyển nhượng được xác định theo giá thị trường và được ghi trên hợp đồng chuyển nhượng.

* Trường hợp giá bán ghi tại hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn giá thị trường tại thời điểm chuyển nhượng, thì giá chuyển nhượng nhà ở được xác định căn cứ theo quy định của Bộ Xây dựng về việc phân loại nhà hoặc giá tính lệ phí trước bạ do UBND thành phố quy định.

Giá mua được xác định căn cứ vào giá ghi trên hợp đồng mua. Trường hợp không xác định được giá mua, hoặc giá mua ghi trên hợp đồng cao hơn thực tế tại thời điểm mua, thì thuế thu nhập cá nhân được tính theo thuế suất 2% trên giá chuyển nhượng. Chi phí liên quan được trừ là các khoản chi phí thực tế phát sinh của hoạt động chuyển nhượng có hóa đơn, chứng từ theo chế độ quy định.

Theo các chuyên viên Cục thuế, thuế TNCN không tính tới yếu tố trượt giá của đồng tiền.

* Những trường hợp chuyển nhượng BĐS được miễn thuế

Thu nhập từ chuyển nhượng BĐS giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông bà nội với cháu nội; ông bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau.

Thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất ở của cá nhân trong trường hợp cá nhân chỉ có một nhà ở, đất ở duy nhất (hiện khoản thu nhập này phải chịu thuế CQSDĐ). Thu nhập từ giá trị quyền sử dụng đất của cá nhân được Nhà nước giao đất.

Thu nhập từ nhận thừa kế, quà tặng là BĐS giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông bà nội với cháu nội; ông bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau.

Thu nhập từ chuyển đổi đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất để sản xuất (hiện khoản thu nhập này phải nộp thuế CQSDĐ thuế suất 2%).

* Hồ sơ miễn thuế đối với từng trường hợp cụ thể như sau:

Đối với bất động sản chuyển nhượng giữa vợ với chồng cần một trong các giấy tờ sau: Bản sao sổ hộ khẩu hoặc bản sao giấy chứng nhận kết hôn hoặc quyết định của toà án xử ly hôn, tái hôn (đối với trường hợp chia nhà do ly hôn, hợp nhất quyền sở hữu do tái hôn).

Đối với bất động sản chuyển nhượng giữa cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ cần có một trong hai giấy tờ sau: bản sao sổ hộ khẩu (nếu cùng sổ hộ khẩu) hoặc bản sao giấy khai sinh.

Trường hợp con ngoài giá thú thì phải có bản sao quyết định công nhận việc nhận cha, mẹ, con của cơ quan có thẩm quyền.

Đối với bất động sản chuyển nhượng giữa cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi cần có một trong hai giấy tờ sau: bản sao sổ hộ khẩu (nếu cùng sổ hộ khẩu) hoặc bản sao quyết định công nhận việc nuôi con nuôi của cơ quan có thẩm quyền.

Đối với bất động sản chuyển nhượng giữa ông nội, bà nội với cháu nội cần có giấy tờ sau: Bản sao Giấy khai sinh của cháu nội và bản sao Giấy khai sinh của bố cháu nội; hoặc bản sao sổ hộ khẩu có thể hiện mối quan hệ giữa ông nội, bà nội với cháu nội.

Đối với bất động sản chuyển nhượng giữa ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại cần có giấy tờ sau: Bản sao Giấy khai sinh của cháu ngoại và bản sao Giấy khai sinh của mẹ cháu ngoại; hoặc bản sao sổ hộ khẩu có thể hiện mối quan hệ giữa ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại.

Đối với bất động sản chuyển nhượng giữa anh, chị, em ruột với nhau cần có giấy tờ sau: bản sao sổ hộ khẩu hoặc bản sao Giấy khai sinh của người chuyển nhượng và của người nhận chuyển nhượng thể hiện mối quan hệ có chung cha mẹ hoặc cùng cha khác mẹ hoặc cùng mẹ khác cha hoặc các giấy tờ khác chứng minh có quan hệ huyết thống.

Đối với bất động sản chuyển nhượng giữa cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể cần có giấy tờ sau: Bản sao sổ hộ khẩu ghi rõ mối quan hệ giữa cha chồng, mẹ chồng với con dâu; giữa cha vợ, mẹ vợ với con rể; hoặc bản sao Giấy chứng nhận kết hôn và Giấy khai sinh của chồng hoặc vợ làm căn cứ xác định mối quan hệ giữa người chuyển nhượng là cha chồng, mẹ chồng với con dâu hoặc cha vợ, mẹ vợ với con rể.

Trường hợp chuyển nhượng bất động sản thuộc đối tượng được miễn thuế nêu trên nhưng người chuyển nhượng không có Giấy khai sinh hoặc sổ hộ khẩu thì phải có xác nhận của Uỷ ban nhân dân cấp xã về mối quan hệ giữa người chuyển nhượng và người nhận chuyển nhượng làm căn cứ để xác định thu nhập được miễn thuế.

(Nguồn: Trích Thông tư 84 của Bộ Tài chính về thuế thu nhập cá nhân)