Việc ấm lên của thị trường sơ cấp trong thời gian gần đây được xác định là do các chủ đầu tư đã hạ giá sản phẩm xuống rất nhiều (40%). Theo quy luật cung cầu, nhất là đối với nhóm khách hàng có nhu cầu thực sự hay nhóm nhà đầu tư có nguồn tiền nhàn rỗi chắc chắn sẽ mua các BĐS này khi mà đầu tư vào các kênh khác đang hàm chứa nhiều rủi ro.
Dự báo của VietRees cũng cho thấy, các dự án tung ra thị trường trong thời gian tới chắc chắn sẽ có mức hợp lý hơn, giá có thể giảm xuống ít nhất 20% so với mức đã công bố trước đó (giá dự bán) của chủ đầu tư.
Tại Hà Nội, người dân cũng có xu hướng tìm mua nhà trực tiếp từ chủ đầu tư, đặc biệt đối với những căn hộ giá trung bình rất đắt hàng. Như tại khu Xa La (Hà Đông), ngay sau khi chủ đầu tư vừa có chính sách giảm giá, khách hàng đã ồ ạt đến “xuống tiền”. Sau đó, khi giá có nhích lên thì dự án này vẫn nhận được sự quan tâm của khách hàng.
Qua nghiên cứu, các chuyên gia nhận định: Người mua không chỉ quan tâm mà ngày càng thận trọng hơn đến thị trường sơ cấp. Uy tín của nhà đầu tư sẽ là một trong những yếu tố quan trọng hàng đầu dẫn đến quyết định lựa chọn mua sản phẩm. Đặc biệt, với uy tín tốt, chủ đầu tư có thể bán được sản phẩm tương tự với mức giá cao hơn.
Bởi vậy, dự báo của giới chuyên môn về thị trường nhà ở sơ cấp và dành cho người có thu nhập trung bình sẽ ngày càng ấm lên trong năm 2009 - 2010 là hoàn toàn có cơ sở bởi nguồn cầu còn đang rất lớn và nguồn cung còn thiếu, đồng thời nhiều chủ đầu tư sẽ chuyển hướng đầu tư vào phân khúc này trong giai đoạn hiện tại.
Vì sao vẫn có nhiều dự án nhà ở trung và cao cấp?
Trong một báo cáo gửi Chính phủ hồi cuối năm 2008 về tình hình thị trường BĐS, Bộ Xây dựng nhận định rằng, thị trường đang dư thừa nhà ở, căn hộ cao cấp, diện tích rộng và giá thành lớn vốn chỉ phù hợp với đối tượng có thu nhập cao.
Tuy nhiên, kể từ thời điểm đó đến giờ, hàng loạt các dự án phân khúc thị trường này đã và đang được khởi động. Gần đây nhất trong tháng 4 này là dự án Sky City Towers trên đường Láng Hạ đã khởi bán ở mức giá khoảng 2.100 USD/m2 đối với căn hộ cao cấp.
Trước đó, khoảng 800 căn hộ thuộc cụm công trình Keangna Hanoi Landmark Tower đã được tung ra thị trường nửa cuối năm ngoái với giá cao nhất lên tới 3.000 USD/m2. Dự án Tricon Tower (khu đô thị Bắc An Khánh) cũng được quảng cáo là đầu tư lớn và sẽ cung cấp cho thị trường 732 căn hộ cao cấp.
Một dự án khác nằm ở vị trí đắc địa hơn đó là Indochina Plaza Hanoi (Cầu Giấy, Hà Nội) dự kiến cũng sẽ cung cấp cho thị trường khoảng 400 căn hộ sang trọng…
Theo nghiên cứu của CBRE, giá chào bán ở các dự án hạng sang, cao cấp và trung cấp có xu hướng giảm từ 4 - 8%, cá biệt có những dự án giảm giá tới 20 - 30%. Mặc dù vậy nhưng dự kiến trong vài quý tới vẫn có thêm nhiều dự án ở phân khúc cao và trung cấp.
Vì sao lại có nghịch lý này? Vấn đề ở đây có phải do nhà đầu tư sai chiến lược kinh doanh hay cơ quan chức năng nhận định sai. Đã có nhiều ý kiến cho rằng, các nhà đầu tư thường ít sai khi quyết định bỏ tiền ra đầu tư một lĩnh vực nào đó và lợi nhuận là yếu tố hàng đầu để họ đưa ra những quyết định đó.
Cung cầu là do thị trường tự điều tiết, tuy nhiên trong nhiều năm qua, yếu tố đầu cơ đã chi phối quá mạnh vào quy luật cung cầu trong khi Nhà nước thì chưa có một chính sách rõ ràng nào để giải quyết vấn đề này.